Caução das rendas: guia completo para evitar dores de cabeça para senhorios e inquilinos

Assegurado pela sociedade de advogados BAS para o idealista/news, o texto de hoje foi redigido na sequência de questões colocadas por leitores.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com*. Este consultório não tem capacidade para responder individualmente a todas as questões que nos chegam, mas assumimos o compromisso de responder ao máximo, selecionando e agrupando as mesmas por temas**.

O regime da caução no contrato de arrendamento encontra-se previsto no n.º 2 do artigo 1076.º do Código Civil (CC) e prevês que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das respetivas obrigações.  

O que isto dizer?  

• Na prática significa que o Senhorio pode exigir ao Arrendatário o pagamento de uma caução em dinheiro, a fim de prevenir eventuais danos que este venha a causar no imóvel durante o período de tempo em que o ocupar. 
• A previsão da caução deverá constar expressamente do contrato de arrendamento, nomeadamente, o seu valor. Não existe qualquer limite quanto ao valor pedido pelo Senhorio a título de caução, podendo o Arrendatário conformar-se com ele, ou não. Nesta segunda hipótese o arrendatário, se entender que a exigência do senhorio não é razoável, poderá não querer celebrar o contrato de arrendamento. 
• A caução deve ser usada para realizar operações de manutenção ao imóvel, cuja deterioração tenha tido origem no facto de o mesmo ter sido habitado pelo arrendatário, por exemplo, é lícito ao arrendatário pendurar um quadro numa parede (artigo 1073.º do CC), mas se daí resultar uma deterioração do imóvel, então, ou o arrendatário efetua a reparação, ou pode o Senhorio fazer uso da caução para o efeito. 
• Por outro lado, caso não exista a necessidade de se proceder a qualquer reparação ou se o Arrendatário tiver procedido às mesmas antes de entregar o imóvel, então, este poderá exigir ao Senhorio a restituição do valor da caução prestada. 
• Não se deve confundir, contudo, a caução, com o pagamento antecipado de rendas. 

Para que serve o pagamento antecipado de rendas?

Previsto no artigo 1076.º n.º 1 do CC, permite agora que, com o início do contrato de arrendamento, o Arrendatário pague mais do que uma renda ao Senhorio. Na vigência do RAU permitia-se o pagamento antecipado de 1 mês de renda, atualmente permite-se, desde que estipulado no contrato, até um máximo de 3 rendas. 

Quando se dê o pagamento antecipado de rendas e considerando que o arrendamento terá a duração efetivamente prevista no contrato, o arrendatário não necessitará de proceder ao pagamento das últimas rendas que constam do contrato. Por exemplo, caso as partes celebrem um contrato de arrendamento por um período de 3 anos, em que o arrendatário no início do contrato proceda ao pagamento antecipado de 3 rendas, a este, não poderão ser exigidas as rendas referentes aos últimos 3 meses de contrato. 

Por vezes somos questionados sobre o que deverá acontecer às rendas pagas antecipadamente, quando uma das partes opta por fazer cessar o contrato de arrendamento.

Imaginemos a seguinte situação: recuperando exemplo anterior, em que o contrato de arrendamento é celebrado pelo período de 3 anos e em que o arrendatário paga antecipadamente 3 rendas, no âmbito deste contrato.

Ao final do segundo ano e por acordo de ambas as partes, o contrato irá cessar, comprometendo-se o arrendatário a entregar o imóvel no prazo de um mês após a celebração do acordo, neste caso, já sabemos, o arrendatário não terá que pagar o ultimo més durante o qual ocupe o imóvel, mas o que acontece aos outros dois meses de renda, pagos antecipadamente aquando da celebração do contrato? 

Nesta eventualidade, o Senhorio terá de devolver ao Arrendatário os dois meses de renda pagos antecipadamente. 

O que se pode concluir

Em suma, conclui-se que na celebração do contrato de arrendamento o Senhorio pode exigir ao Arrendatário quantias pecuniárias, para além da primeira renda, a dois títulos: (i) caução e (ii) pagamento antecipado de rendas. Quando as partes pretendam estipular o pagamento de caução ou o pagamento antecipado de rendas, então, estas devem ser expressamente mencionadas no contrato de arrendamento, tanto o valor da caução, como o das rendas pagas antecipadamente. 

O Arrendatário, se no fim do contrato de arrendamento não existirem reparações a fazer no imóvel, nem outras obrigações por cumprir (ex.º despesas de condomínio, se foi convencionado que seriam da responsabilidade do arrendatário, rendas, etc) deverá exigir do Senhorio a caução prestada. A caução pode ser prestada por qualquer das formas previstas no artigo Artigo 623.º do CC, ou seja, depósito de dinheiro, títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária. 

Sendo hoje em dia, talvez, as formas mais comuns a garantia bancária ou o depósito em dinheiro, arriscando-nos a dizer, que a entrega de pedras e metais preciosos como caução de arrendamento já terá tido melhores dias… 

Quanto às rendas pagas antecipadamente, como referimos, permitem ao Arrendatário a não pagar as últimas rendas referentes ao contrato de arrendamento prestes a cessar, até ao limite máximo de 3 rendas.  

*Alertamos para o facto de alguns leitores enviarem documentos com dados pessoais, o que ao abrigo do Regulamento Geral sobre a Proteção de dados (RGPD) não é aconselhável, já que os mesmos não serão abertos ou lidos. 

**Sublinhamos que as respostas no âmbito da presente rubrica, não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.