Na maioria dos casos em Portugal, a compra de uma casa está associada à contratação de um crédito habitação, aquele que poderá ser o compromisso financeiro mais duradouro na vida das famílias. É precisamente por isso que o Banco de Portugal (BdP) considera importante comparar várias propostas de crédito habitação e deixa quatro dicas valiosas para se tomarem decisões acertadas.
Antes de tudo, o BdP recomenda que se leia “com muita atenção todos os documentos que o banco entregar, em particular a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que tem toda a informação importante sobre cada crédito”. Ter a FINE de cada proposta de crédito habitação é o primeiro passo para avançar com a comparação.

1. Não olhar apenas para o spread

Um crédito com um spread mais baixo não é necessariamente mais barato, sendo preciso ponderar outras variáveis. O supervisor bancário recomenda olhar também para a TAEG (a taxa anual de encargos efetiva global) e o MTIC (o montante total imputado ao consumidor) das propostas de crédito da casa. Isto porque “em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos é a mais barata para o cliente”.
“A TAEG e o MTIC são indicadores que têm em conta todos os custos do crédito habitação, ou seja, consideram não só os juros, mas também os restantes custos com comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos”, esclarece:
  • TAEG: mede os custos do crédito da casa em percentagem anual do montante do empréstimo. Por exemplo, uma TAEG de 3,6% num empréstimo de 150.000 euros significa que, além de reembolsar o montante de 150.000 euros que pediu emprestado, o cliente terá de pagar em custos associados ao crédito, por ano, o equivalente a 3,6% do montante do empréstimo;
  • MTIC: é a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente vai pagar durante a vigência do empréstimo. Um MTIC de 243.000 euros num crédito de 150.000 euros significa que, além de devolver os 150.000 euros emprestados pelo banco, se estima que terá de pagar 93.000 euros pelo crédito ao longo da vida do empréstimo.
“Estes cálculos utilizam a informação disponível no momento da contratação, pelo que poderão não corresponder com exatidão ao valor que efetivamente será pago pelo cliente caso o crédito seja contratado a taxa de juro variável ou mista (porque não é possível prever como variará a taxa de juro)”, alerta o regulador liderado por Mário Centeno.


2. Atenção aos spreads mais baixos – vêm com outros produtos associados

Os bancos podem apresentar spreads mais baixos e atrativos, se a família aceitar adquirir outros produtos (são as chamadas “vendas associadas facultativas”). Mas esses produtos — por exemplo, cartões de débito ou de crédito — também podem ter custos associados, avisa o BdP.
Neste contexto, “a instituição deve entregar uma simulação do impacto na prestação do empréstimo de cada produto ou serviço financeiro adquirido em conjunto com o crédito. Esta informação deve ser disponibilizada no momento da contratação e, caso o solicite, ao longo da vigência do contrato”, recorda o regulador português.
E se a família quiser desistir dos produtos adquiridos mais tarde, pode fazê-lo. Mas o banco também “pode aumentar o spread do crédito, de acordo com o que estiver previsto no contrato”, no prazo de um ano. Depois deste período, a instituição de crédito não pode aumentar o spread com esse fundamento.
De notar ainda que o banco não pode exigir que se abra ou mantenha uma conta de depósito à ordem na instituição para conceder o crédito habitação. Portanto, a conta associada ao crédito da casa pode estar sediada noutro banco.

3. Créditos habitação mais longos ficam mais caros

O Banco de Portugal apela também às famílias para terem atenção aos prazos do empréstimo habitação. “Se o montante, a taxa de juro e as demais caraterísticas do crédito forem iguais, um crédito com prazo mais longo terá prestações mais baixas do que um crédito com prazo mais curto. Mas, no fim de contas, ficará mais caro, porque levará mais tempo a fazer o reembolso e, por isso, pagará mais juros”, avisa.
Neste sentido, é importante pedir aos bancos o impacto de diferentes prazos no valor da prestação da casa e nos custos totais do empréstimo habitação antes de tomar uma decisão. 


4. Taxa de juro variável, fixa ou mista? 

Outra escolha muito importante é o tipo de taxa de juro no crédito habitação: se é fixa, mista ou variável. O melhor é mesmo pedir simulações aos bancos das condições do contrato de crédito para as modalidades da taxa de juro fixa, mista e variável, para escolher a que mais se adapta às necessidades e preferências.
Nos empréstimos da casa a taxa variável, a taxa de juro varia ao longo do tempo. Como a taxa de juro é a soma da Euribor contratada e do spread, “as alterações do indexante têm impacto no valor da prestação, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo”, recorda o BdP.
Nos créditos a taxa fixa, “a taxa de juro é definida quando o contrato é celebrado e, como tal, o valor da prestação é sempre igual durante todo o período do empréstimo. Como o cliente não está exposto ao risco de variação de taxa de juro, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico a taxa de juro variável”, refere.
Já nos empréstimos habitação a taxa mista, existe um período em que a taxa é fixa e outro em que a taxa é variável. Este é neste momento o tipo de juro mais contratado nos novos créditos habitação em Portugal, por darem alguma estabilidade e previsibilidade nas prestações no início dos contratos. Além disso, as taxas mistas estão neste momento mais baratas do que os outros dois tipos.

Fonte: Idealista News