Crédito habitação: Saiba como transferir para outro banco

Apesar de o crédito habitação ser um compromisso a longo prazo, ninguém tem de ficar “preso” ao mesmo banco durante décadas. Ao longo do seu contrato, é possível ir comparando ofertas e, caso encontre melhores condições, pode, a qualquer momento, transferir o crédito habitação.

No entanto, deve saber que ao mudar o crédito para outro banco será necessário repetir os processos que antecederam o primeiro empréstimo. Por outras palavras, terá de se efetuar simulações, negociar e perceber qual a melhor opção. Além disso, terá de facultar documentos que comprovem os rendimentos, para que as instituições de crédito possam avaliar a situação financeira.

Certifique-se ainda de que não tem problemas pendentes na Central de Responsabilidade de Crédito do Banco de Portugal. Ou seja, que não está na chamada “lista negra”. Pode pedir o seu mapa de responsabilidades de crédito através deste site e confirmar que não há dívidas esquecidas que o possam impedir de fazer um novo empréstimo.

Saiba mais sobre o Mapa de Responsabilidades.

Transferir crédito habitação: como e porquê
Se procurou, comparou e percebeu que a proposta de outro banco possibilita poupar na prestação ou ter condições mais favoráveis, por exemplo, ao nível do spread pode estar na altura de transferir o seu crédito habitação.

Neste sentido, saiba como deve proceder e quanto lhe vai custar este processo, segundo um artigo do Santander.

Na prática, o que se realizar é pagar o que ainda deve ao seu atual banco. Essa dívida é paga pelo banco para onde vai transferir o seu crédito. A esta operação dá-se o nome de reembolso antecipado.

Caso prático: o Paulo tem um crédito no valor de 150 000 euros no banco 1, no entanto, pretende transferir o crédito para o banco 2. O banco 2 paga 150 000 euros ao banco 1. A partir daqui, a dívida do Paulo passa para o banco 2.

Quais os custos?
O banco 1 tem o direito de exigir que o cliente pague uma comissão de reembolso antecipado. No entanto, existem limites ao valor desta comissão. Não pode exceder 0,5% do capital reembolsado, se for uma taxa de juro variável. Se tiver uma taxa fixa, a comissão não pode ser mais de 2% desse capital.

Ao transferir o crédito habitação, também poderá ter de pagar ao banco 1 despesas que este tenha tido, por conta do cliente, por exemplo, com conservatórias, cartórios notariais ou administração fiscal. O banco 1 pode ainda pedir o pagamento dos juros devidos até essa data.

Já o banco 2, poderá cobrar-lhe a comissão de dossier (relacionada com a abertura de processo), a comissão de avaliação do imóvel, bem como os custos com a nova escritura. No entanto, a nova instituição pode optar por assumir esses encargos, na totalidade ou em parte. E, nesse caso, o cliente não terá de suportar estes custos, ou terá de pagar menos, para mudar o empréstimo da casa para outro banco.

Neste sentido, antes de decidir transferir o seu crédito habitação, deve-se verificar, junto de ambas as instituições de crédito, as despesas que pode ter ao encerrar um contrato de crédito para abrir outro.

Passo a passo para transferir o crédito habitação
Após ter todas as condições acordadas com o banco para onde pretende transferir o crédito, tem de informar ao seu banco atual que pretende fazer essa transferência.

Após ter recebido o pedido, há um prazo de 10 dias úteis para que o banco 1 entregue ao banco 2 os elementos e informações necessários. O capital em dívida e o período temporal já decorrido desde o início do contrato fazem parte destas informações.

Recebidos todos os elementos necessários, o banco 2 pode avançar com o processo. O cliente tem então de repetir, neste contrato, os passos já dados quando fez o primeiro crédito. Isto é, reunir e disponibilizar toda a documentação necessária.

Documentos necessários
Assim, terá de entregar documentação relacionada com o anterior crédito, como a cópia de escritura de compra e venda e as apólices do seguro multirriscos e do seguro de vida, caso pretenda manter estes seguros na anterior seguradora.

São ainda necessárias a Caderneta Predial e a Certidão Predial, bem como a planta do imóvel. Para fazer a nova escritura vai também precisar de uma declaração do capital em dívida no banco 1 e do distrate, que é o documento que comprova a extinção ou rescisão da hipoteca do imóvel.

Cuidados a ter
Antes de mudar o seu crédito habitação é importante pedir simulações a vários bancos. Analise bem as condições que tem e compare com as que são oferecidas pelas outras instituições.

O spread não deve ser o único fator a ter em conta. Muitas vezes, os valores anunciados são válidos apenas durante um certo período.

Além disso, há outros elementos que influenciam o custo do crédito. Por essa razão, é essencial que compare a TAEG (a taxa anual de encargos efetiva global) e o MTIC (montante total imputado ao consumidor) de todas as propostas.

Deve também informar-se sobre se existem vendas associadas ao novo empréstimo (como seguros ou cartões de crédito) que possam aumentar as suas despesas mensais. Se vai poupar na prestação, mas ter mais despesas com outros produtos, poderá não ser um negócio assim tão vantajoso.

Procure saber ainda o que acontece se, a meio do novo contrato, quiser desistir desses produtos. O banco pode aumentar-lhe o spread?

Faça bem as contas para perceber se vale a pena manter o mesmo tipo de taxa de juro ou se compensa alterar. Preste também atenção ao prazo do novo empréstimo. Se for mais longo, a prestação pode ser mais baixa, mas também terá de pagar mais juros ao longo do crédito.
 
Se sente dificuldades para pagar o seu crédito atual, tente renegociar as condições em vez de procurar, simplesmente, mudar de banco. Os problemas podem manter-se e transferir o crédito para outra instituição não vai resolvê-los.

Ao transferir o crédito habitação está a assumir um novo compromisso. Assim, é importante garantir que tem todas as condições para que seja cumprido sem sobressaltos.

Fonte: Super Casa