Ficha técnica de habitação na compra de casa: que é e para que serve?

O ano de 2024 arrancou com novidades na compra e venda de casas em Portugal. Uma das medidas do simplex dos licenciamentos urbanísticos que já entrou em vigor diz respeito à dispensa de apresentação da licença de utilização e da ficha técnica da habitação na hora de celebrar a aquisição da casa. Mas estes documentos continuam a existir, sendo importante os compradores continuarem a pedi-los antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda para garantir a sua segurança jurídica. Por isso mesmo importa saber o que é, afinal, a ficha técnica de habitação e perceber para que serve. Explicamos tudo neste artigo preparado pelo idealista/news, com fundamento legal.

1. O que é a ficha técnica de habitação?
2. Quem elabora a ficha técnica da habitação?
3. Para que serve a ficha ténica da habitação?
4. É preciso apresentar a FTH para pedir crédito habitação?
5. O que mudou em 2024 com o simplex do licenciamento?
6. Quais os riscos de deixar se apresentar a FTH na compra de casa?

O que é a ficha técnica de habitação?

A Ficha Técnica de Habitação (FTH) foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, tratando-se de um “documento descritivo das características técnicas e funcionais dos prédios urbanos com o fito habitacional, cuja apreciação se reporta ao momento da conclusão de obras de construção, ampliação ou reabilitação urbana”, começa por explicar ao idealista/news Mário Longras, associado principal de imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

Há 20 anos, a ficha técnica de habitação passou a ser exigida para os edifícios construídos ou intervencionados após 30 de março de 2004. Mas não era obrigatória a sua apresentação nos:

• prédios edificados em período anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;
• prédios edificados após entrada em vigor do RGEU desde que, em 30 de março de 2004, já exista licença de utilização ou houvesse requerimento apresentado para a respetiva emissão.

Duas décadas depois da criação da FTH, o Executivo decidiu colocar novas regras: revogou o artigo 9.º do Decreto Lei n.º 68/2004, de 25 de março, eliminando as formalidades na compra e venda de casas. Assim, desde o passado dia 1 de janeiro de 2024, caiu por terra a obrigação de exibir ou provar de existência da ficha técnica de habitação no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Isto não quer dizer que a FTH deixe de existir e de ser pedida pelo comprador antes de avançar com a aquisição da casa.

Quem elabora a ficha técnica da habitação?

“Compete ao promotor imobiliário a elaboração da FTH do imóvel alvo da transação comercial, sendo ainda da sua responsabilidade, assim como do técnico responsável pela obra, a conformidade dos dados e elementos inscritos na FTH com o imóvel ou trabalho efetivamente executado”, explica ainda Mário Longras.

Além disso, o associado principal de imobiliário da PRA reforça que o documento deve estar devidamente assinado pelo promotor imobiliário e pelo técnico responsável pela obra, “tendo subjacente razões de índole garantística ao nível da correspondência, da informação contida na FTH e da obra efetivamente executada, conferindo a certeza e segurança jurídica necessária ao adquirente”.

Desta forma, se se verificarem eventuais desconformidades entre a obra executada e o que se encontra inscrito na ficha técnica de habitação, aplica-se ao promotor e ao técnico responsável de obra a “responsabilidade contraordenacional, penal e civil”, reforça anda o especialista.

Por isso mesmo, o promotor imobiliário deve manter um arquivo das fichas técnicas de habitação que tenha emitido por um período mínimo de 10 anos. E cabe-lhe ainda “o ónus do depósito de um exemplar de cada FTH na câmara municipal onde ocorreu o procedimento urbanístico de licenciamento, em momento anterior à realização da escritura pública (ou documento particular autenticado) que envolvesse a aquisição da propriedade de prédio ou fração destinado à habitação”, explica.

Para que serve a ficha ténica da habitação?

Quando a ficha técnica de habitação foi criada, em 2004, tinha o objetivo de reforçar os direitos dos compradores à informação, transparência e proteção dos seus direitos económicos, aquando da aquisição de prédios urbanos para habitação.

E de modo a garantir a prevalência dos princípios da segurança jurídica, o legislador estabeleceu na altura – nomeadamente no artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 68/2004 – “que não poderia ser celebrada escritura pública que envolvesse a aquisição de propriedade sobre prédio ou fração com fim habitacional sem que o notário se certificasse da existência da FTH e de que a mesma seria efetivamente entregue ao adquirente”, recorda o advogado especialista em imobiliário da PRA.

Agora, a ficha técnica de habitação continua a existir e a ser emitida pelos promotores imobiliários. O que mudou foi a exigência, por lei, de apresentar este documento na hora de comprar casa.

É preciso apresentar a FTH para pedir crédito habitação?

O diploma de 2004 previa ainda, sem prejuízo, “a norma jurídica em questão que não poderia ser celebrado o contrato de compra e venda com mútuo bancário, garantido ou não por hipoteca, sem que a instituição de crédito assegurasse a entrega da FTH ao comprador no momento em que era preenchido o modelo a adotar por aquelas instituições autorizadas a conceder crédito habitação”.

Agora, a apresentação da ficha técnica de habitação no momento de pedir crédito habitação deixou de ser imposta pela lei desde o passado dia 1 de janeiro de 2024. Portanto, a banca poder decidir se dá empréstimos habitação sem apresentar licença e a FTH. Mas o Banco de Portugal explicou ao idealista/news que os bancos são livres de poderem continuar a pedir a ficha técnica de habitação ou a autorização de utilização do imóvel antes de celebrarem os contratos para terem garantias do empréstimo para a compra de casa.

O que mudou em 2024 com o simplex do licenciamento?

O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que procedeu à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria, veio desobrigar a exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação, no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Este quadro legislativo surge na tentativa de acelerar a tramitação de procedimentos e das transações comerciais de imóveis.

Isto quer dizer que, desde o passado dia 1 de janeiro de 2024, é possível comprar e vender casa sem apresentar licença de utilização ou a FTH. Mas estes documentos continuam a existir, tendo os potenciais compradores de os pedir às entidades competentes para assegurar a sua segurança jurídica.

Quais os riscos de deixar se apresentar a FTH na compra de casa?

Para Mário Longras esta nova medida “trará grandes constrangimentos pela parte de quem adquire”. Ao contrário que sucedia até ao momento, “os compradores ficam (querendo) com o ónus de aferir as conformidades da habitação, o que se poderá prender com a necessidade de realização de vistorias e perícias técnicas, bem como demais diligências a realizar junto da câmara municipal territorialmente competente, o que, por si só, concorrerá para o aumento do custo de aquisição dos imóveis”, explica o advogado.

Além disso, “acresce o facto de se potenciar a aquisição de imóveis destinados à habitação que, no plano da legalidade urbanística, poderá gerar desvantagens – uma vez mais, para quem adquire –, na medida em que, porventura, poderão os edificados (o seu produto final) não se encontrar em devida conformidade com os respetivos projetos aprovados pelo município competente, o que, por seu turno, trará inconvenientes”, justifica ainda.

Entre os inconvenientes que poderão surgir se não for exigida a ficha técnica de habitação na compra de casa destacados pelo especialista da PRA estão:

• a ocorrência de procedimentos contraordenacionais urbanísticos;
• a necessidade de aplicação de medidas de tutela da legalidade urbanística, como seja o decretamento de embargo de obra ou mesmo a ordem de demolição do edificado considerado ilegal.

Estes constrangimentos poderão “igualmente concorrer para um acréscimo de litígios e maior sobrecarga dos tribunais com tais matérias”, conclui.

Fonte: Idealista News