Rendas limitadas a aumento de 2% - senhorios compensados em IRS e IRC

As rendas em 2023 podem ser atualizadas pelos senhorios até um máximo de 2% em vez de 5,43%, anunciou o Governo no âmbito do plano de combate à inflação, aprovado esta segunda-feira, dia 05 de setembro de 2022, em Conselho de Ministros, para dar resposta aos aumentos de preços resultantes da pandemia e da guerra da Rússia contra a Ucrânia. Para compensar os proprietários pelo travão na atualização das rendas das casas e lojas para o próximo ano, o Conselho de Ministros decidiu conceder benefícios fiscais, com reduções em sede de IRS ou IRC, consoante o caso. 

Sem esta medida extraordinária de intervenção no mercado do arrendamento por parte do Governo, a aplicação do habitual coeficiente anual previsto no Código Civil levaria a um aumento das rendas de 5,43% para os inquilinos, a partir de janeiro, como resultado da inflação média registada em agosto sem habitação. O Governo português seguiu os exemplos de outros países como Espanha (limite de 2%) ou França (3,5%), para decidir aplicar este travão nas rendas, que fica aquém do valor reclamado pelos inquilinos (1%).

"A medida será compensada com reduções no IRS e IRC dos senhorios", revelou o primeiro-ministro, que falava ontem aos jornalistas no briefing que se seguiu à reunião do Executivo socialista. "O que os inquilinos vão poupar é o diferencial em que os senhorios serão compensados", explicou António Costa.

Proprietários repudiam decisão do Governo de aplicar travão na atualização das rendas

Para poder implementar esta alteração na fórmula legal de atualização das rendas, o Executivo socialista, apesar de ser de maioria absoluta, terá de apresentar uma proposta de lei à Assembleia da República, por estarem em causa alterações fiscais.

Até agora as rendas são alvo de uma tributação autónoma de 28%, sendo declaradas no IRS através de um formulário próprio (o anexo F). Os senhorios podem optar por ter estes valores tributados separadamente dos outros rendimentos (salários ou pensões, por exemplo), à taxa especial de 28%, ou englobá-los nos restantes, sendo que nesse caso a taxa a aplicar pode variar entre 14,5% ou 48%, de acordo com o escalão de IRS.

Mas os contratos de arrendamento, com duração igual ou superior a dois anos para habitação permanente, são tributados com uma taxa de 26%. Quanto maior a duração do contrato menor a taxa de imposto que lhe é aplicada. O valor pode descer até 10% para os contratos com duração igual ou superior a 20 anos.

A decisão do Governo não agrada aos proprietários, que consideram “populista” e dizendo que “esmaga os pequenos proprietários”. Para a Associação Nacional de Proprietários (ANP), presidida por António Frias Marques, a medida do governo faz “tábua rasa da lei que instituiu o coeficiente anual de atualização das rendas, aplicado desde há 40 anos, por vezes com valores muito superiores aos legais 5,43% referentes à inflação verificada até 31 de agosto deste ano”.

Quanto vão poupar os inquilinos com o limite na subida das rendas para 2023?

A medida abrange a maioria dos mais de 900 mil contratos de arrendamento habitacional, bem como os contratos de arrendamento comercial, ficando de fora as chamadas "rendas antigas" - anteriores a 1990 nos contratos de habitação e até 1995 nos contratos comerciais - que gozam de um regime transitório de congelamento até maio de 2023, cujo fim tem vindo a ser reclamado pelos proprietários.

Também não serão contemplados por este instrumento de política governamental os contratos de arrendamento em que tenha ficado determinado outro tipo de atualização das rendas.

Sempre que esteja prevista contratualmente a revisão do valor da renda indexada à inflação, caberá então aos proprietários decidir se aplicam ou não a subida. Os inquilinos, por sua vez, têm de cumprir o que diga o senhorio, havendo a possibilidade de apresentarem uma contraproposta ou em casos limite revogar o contrato de arrendamento, sendo que atualmente a oferta de casas para arrendar é escassa e os preços estão em alta.

Apesar dos aumentos constantes nos últimos tempos no valor das rendas - registando-se no final de julho um custo mediano de 11,4 euros por metro quadrado (euros/m2), no mercado nacional, segundo o índice de preços do idealista - atualmente a maioria dos contratos em vigor tem rendas inferiores a 500 euros. Em termos práticos, nestes casos, significa que os inquilinos, em que os senhorios decidam aplicar a atualização de 2%, vão ter um aumento de até 10 euros por mês, num máximo de 120 euros em termos anuais. Sem esta norma-travão do Governo, a renda mensal ficaria até 27,15 euros mais cara, correspondendo a um agravamento de até 325,80 euros no orçamento anual.

Este valor aplicável nas rendas, tanto ao meio urbano como ao meio rural é, no entanto, bastante superior ao registado nos últimos anos:

• subida de 0,43% em 2022;
• congelamento de 2021 (na sequência de variação negativa do índice de preços);
• acréscimo de 0,51% em 2020;
• aumento de 1,15% em 2019;
• 1,12% em 2018;
• 0,54% em 2017;
• 0,16% em 2016.

Titulares de crédito habitação sem apoios do Governo para ajudar a cumprir pagamento da prestação da casa

Ao contrário do que aconteceu quando aprovou os apoios para as famílias no âmbito da crise gerada pela pandemia, em que havia moratórias de crédito para os empréstimos para a compra de casa, esta vez a equipa de António Costa só anunciou esta medida na área da habitação. Quem tem um crédito habitação para pagar ao banco - e tem vindo a sofrer um agravamento da prestação da casa devido à subida das taxas de juro - não tem, de momento, qualquer outro tipo de ajuda direta, como aconteceu no passado. Recorde-se que os portugueses em dificuldades tinham então a possibilidade de suspender o pagamento de capital e juros, ou apenas uma das componentes da prestação mensal da casa paga ao banco, nos casos dos contratos indexados à Euribor (a quase totalidade).

Agora, os titulares de crédito habitação apenas vão beneficiar indiretamente dos efeitos das restantes medidas aprovadas em Conselho de Ministros esta segunda-feira, para ajudar as famílias a mitigar o efeito do aumento da inflação e do custo de vida, como:

• a redução do IVA na luz,
• o travão no preço dos combustíveis
• o cheque para famílias com rendimentos brutos até 2.700 euros mensais.