Crédito à habitação: "Guerra" dos spreads continua. Veja os cuidados a ter.

Apesar da pandemia, os bancos continuam na “guerra” do crédito à habitação e, para isso, têm vindo a apostar em ofertas mais apelativas para conseguirem captar clientes. “Tendo em conta que o crédito à habitação constitui um dos maiores encargos na carteira dos portugueses e que existe sempre a possibilidade de fazer a sua transferência para outro banco que apresente condições mais favoráveis fica evidente o porquê da disputa entre os diferentes bancos com base no spread”, revela um estudo do ComparaJá.pt analisou em exclusivo para o jornal i os spreads mínimos praticados em Portugal. E as conclusões são claras: já há quatro instituições bancárias com spread mínimo igual ou inferior a 1%. O portal de comparação também compilou as comissões iniciais cobradas por cada banco, sendo possível perceber que as diferenças nestes custos ascendem a 650 euros entre o banco mais competitivo e o banco que mais cobra neste âmbito (ver tabelas).

Mas vamos a números. De acordo com a ronda feita pelo ComparaJá.pt, os spreads mínimos praticados no mercado nacional variam entre os 0,95% (Bankinter) e os 1,4% (UCI), ficando a média nos 1,12%. O que é certo é que todos os bancos oferecem um spread abaixo dos 1,5%, mas a maioria implica que o cliente aceite outros produtos financeiros, as chamadas vendas associadas facultativas. “Ao analisar o mercado, constata-se que domiciliar o vencimento, deter um cartão de crédito e/ou débito, subscrever seguros de vida e multirriscos, assim como aderir a serviços de débito direto ou ao homebanking e investir em PPRs ou outras soluções de poupança pode fazer toda a diferença na mensalidade a pagar, tornando-a mais acessível”.

Para o CEO da plataforma não há dúvidas: “Para encontrar as melhores condições no crédito à habitação, nada como fazer várias simulações e comparar as propostas das diferentes instituições. No fim de contas, é sempre o lado da procura que beneficia do acréscimo de concorrência do lado da oferta”, refere José Figueiredo ao i.

Outros cuidados a ter

Mas a par do spread há outros critérios que deve ter em conta com vista a alcançar a maior poupança. “Pode suceder que, devido a encargos mais elevados com os seguros de vida e multirriscos, bem como com comissões, a prestação de um banco que ofereça um spread mais baixo seja superior à de um banco que apresente um spread ligeiramente mais alto”, alerta o estudo.

Para evitar desagradáveis surpresas deve também ter em conta a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que engloba todos os encargos do empréstimo – juros, impostos, comissões e seguros –, e também para o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), que corresponde ao valor total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo, resultando da soma do montante do empréstimo com os custos associados à sua concessão (juros, comissões e demais encargos).

“Visto que consideram as diversas componentes do crédito e fornecem uma visão mais compreensiva do verdadeiro custo para o consumidor, qualquer um destes dois indicadores – a TAEG e o MTIC – deve prevalecer face ao spread enquanto fatores de decisão na hora de optar por uma proposta”, conclui José Figueiredo.

Além disso, há que ter em conta que as instituições financeiras cobram várias comissões relacionadas com a gestão dos processos burocráticos e administrativos associados ao crédito habitação. Um desses casos diz respeito à comissão de avaliação – para conceder o financiamento, o banco terá de perceber quanto é que vale o imóvel que pretende comprar. Esta avaliação, que é paga numa só vez, é determinante para a aprovação e definição das condições do empréstimo. “Geralmente, este montante ronda as duas centenas de euros. No entanto, existem alguns bancos que isentam o cliente desta despesa, caso este opte por comprar um imóvel que pertença à carteira da instituição”, refere o documento.

Também a comissão de dossier é outro custo a ter em conta e diz respeito às despesas relativas à preparação e análise do crédito. “Este montante, que é independente da aprovação do empréstimo, varia entre bancos e também pode ser influenciado pelo valor do imóvel”.

O mesmo acontece com a comissão de formalização. O estudo a que o i teve acesso lembra que “este valor é cobrado aquando da assinatura dos documentos que oficializam a compra e venda da casa e, por sua vez, a cedência do financiamento”, no entanto, admite que “há alguns bancos que isentam o cliente desta comissão”.

O ComparaJá.pt compilou todos os custos e concluiu que existem grandes diferenças entre os valores totais cobrados pelos diferentes bancos. Nos extremos estão o Eurobic, que cobra apenas 636 euros (valor que poderá descer para 506 euros no caso de ser cliente do banco), enquanto a UCI cobra 1286,48 euros, um valor muito próximo do definido pelo Santander ao fixar nos 1284,40 euros.

Fonte: I online